Pisos bancos en venta (2287)

Los pisos de bancos son viviendas procedentes de embargos y daciones de pago que el banco o caja ha adquirido tras poner en subasta y esta quedar desierta.

La principal ventaja de comprar un piso de una caja o banco son las mejores condiciones hipotecarias. Hipotecas al 100 por 100, largos plazos de amortización y pagos más flexibles son algunas de las condiciones preferentes que las entidades financieras ofrecen por comprar sus pisos.

Sin embargo, como contrapartida hay que decir que los bancos y cajas son mucho más inflexibles a la hora de negociar una rebaja en el precio final de venta.

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Agencias con pisos bancos
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Cómo serán las nuevas hipotecas

El Congreso ha dado el pistoletazo de salida a las nuevas hipotecas. Con su votación favorable traspone finalmente una directiva europea sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles. Lo hace con casi tres años de retraso respecto al plazo establecido por la Unión Europea que había amenazado con una multa millonaria si no se sacaba adelante. Pero, ¿cómo serán las nuevas hipotecas? Así. Primero, hay que destacar que la nueva ley de crédito inmobiliario entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en lugar los 30 días previsto en el texto original. ¿Por qué? por una enmienda del PP que lo establecía así y que fue aprobada por el Congreso. Esta modificación establece también que se retrase hasta la formulación de un reglamento específico la entrada en vigor de las normas sobre la transparencia en la comercialización de los préstamos y la comprobación de su cumplimiento. Entre ellas, se encuentran las indicaciones sobre el reparto de los gastos entre el banco y el cliente. Así lo especifica El País en un artículo en el que destaca las principales medidas de la nueva ley hipotecaria. vivienda sobre plano

Cómo se estudiará la solvencia del hipotecado

El banco deberá evaluar "en profundidad", la solvencia del cliente que pida una hipoteca de vivienda. Entre otras cosas, el banco deberá tener en cuenta: - El empleo del hipotecado potencial. - Los ingresos presentes y los que presumiblemente tendrá durante la vida del préstamo. - Los activos que eventualmente detenga. - Los ahorros. - Los gastos fijos. - Los compromisos ya asumidos. - El nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que el préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral del hipotecado. La evaluación de solvencia no se basará en el valor del bien hipotecado que exceda el importe del préstamo, es decir, la aportación inicial a la compra por parte del deudor. Tampoco en la previsión de que el bien aumentará su valor en el futuro, excepto si el préstamo se concede para la construcción o la renovación de bienes inmuebles de uso residencial.

Cómo se repartirán los gastos

La nueva normativa reparte así los gastos: - Paga el hipotecado: tasación. - Paga el banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (conocido como AJD, una enmienda del PP aprobada por el Senado suprimía este impuesto en el caso de que se hipotecara una primera vivienda, pero esta modificación ha sido rechazada por el Congreso). Aunque una enmienda del PP aprobada por el Congreso supedita la efectividad de este reparto al futuro desarrollo de un reglamento.

Cómo funcionará la comisión de apertura

El banco puede cobrar una comisión solo para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente. Cuando se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago "la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares". En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial. casa con hipoteca a tipo fijo

Como desaparecerá la cláusula suelo

La nueva ley establece que "en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo", cerrando así la puerta a que vuelvan las llamadas cláusulas suelo, que los tribunales han anulado por abusivas en muchas ocasiones. De todas formas, para evitar que una entidad llegue a pagar por prestar dinero, la normativa también dicta que “el interés remuneratorio no puede ser negativo”. Es decir, cuando el índice de referencia (como el euríbor) esté en negativo y se dé el caso de que supera el diferencial que se cobra.

Como será el Índice de Referencia

El índice de referencia del préstamo tiene que ser "claro, accesible, objetivo y verificable por las partes". No puede debe ser "susceptible de influencia" por las entidades. Queda claro entonces que se quiere evitar el uso de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca fija

El titular de una hipoteca a tipo fijo podría desear amortizar su deuda total o parcialmente de forma anticipada, para obtener una reducción del coste del préstamo (capital a devolver, intereses y otros gastos como los seguros vinculados). En este caso, el legislador establece dos tipos de comisión a cobrar por ello, según el período del contrato en el que el cliente devuelve todo o parte del dinero prestado de forma adelantada. A.- Si lo hace en los 10 primero años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente. B.- Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el límite de la comisión estaría en el 1,5%. El Congreso no ha aceptado una enmienda votada en el Senado e impulsada por el PP, por la que estos porcentajes se habrían elevado al 4% y 3%, respectivamente.

Como será amortizar anticipadamente una hipoteca variable

Como en el caso de un préstamo a tipo fijo, en el caso de una hipoteca variable el titular pagará una comisión por amortizarla de forma anticipada. La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar la cuantía de esta comisión, pero con estos límites, excluyentes entre sí: A.- O hasta el 0,15% del capital reembolsado con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primero años del contrato. B.- O hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años. "En supuestos distintos" a estos, el banco "no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial", indica la normativa.

Cómo serán los intereses de demora

Son los intereses que el banco puede cobrar sobre el capital del préstamo que el cliente ha dejado de pagar. El Tribunal Supremo, al juzgar excesivos los intereses de demora que se solían pactar en las hipotecas hace unos años, y que podían llegar hasta el 25%, dictó que estos no superaran en más de dos puntos porcentuales el tipo de interés pactado en el contrato. Ahora la ley establece que el interés de demora será el interés del préstamo "más tres puntos".

Cómo serán las ejecuciones de hipotecas

Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca, es decir, poner fin al contrato con antelación respecto al plazo previsto y hacerse con el bien puesto como garantía del préstamo, el titular debe haber dejado de pagar sus cuotas. Ahora mismo, el umbral de impago se sitúa en tres mensualidades, aunque el TJUE ya determinó que la cantidad sin pagar debía ser más importante para que se pudiese empezar el vencimiento anticipado de la hipoteca. Así que, las nuevas cuantías previstas por la nueva ley son: A.- El 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que se corresponda a 12 cuotas mensuales, si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca. B.- El 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades, cuando el impago ocurra en la segunda mitad. Aunque la ley prevé explícitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Una enmienda del grupo socialista, aceptada este jueves por la mayoría del Congreso, deja a criterio del deudor establecer si estas cláusulas contenidas en su contrato son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen. pareja-joven-haciendo-cuentas

Cómo serán los productos vinculados

Hasta ahora, los bancos han vendido a sus hipotecados unos productos vinculados a la hipoteca para poder así rebajar los diferenciales de los tipos de interés variables. Es decir, te cobro menos, pero tú me compras estos productos, como puede ser un seguro de vida, un seguro de hogar ... La nueva normativa prohíbe esto, aunque permite que el banco exija a su cliente la suscripción de algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. No obstante, el banco debe comprometerse a aceptar las pólizas alternativas que le proponga el cliente y que tengan condiciones y prestaciones equivalentes a las suyas. En cada renovación de la póliza el cliente tendrá la facultad de plantear alternativas, para cuyo análisis la entidad financiera no podrá cobrar ninguna comisión. Si acepta la oferta de algún proveedor de seguro propuesto por el cliente, esta no será una razón para empeorar las condiciones del préstamo. La entidad que presta el dinero podrá vincular la hipoteca también a que el titular del crédito, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, "siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada" sobre ellos. La enmienda del PP y del grupo Mixto que el Senado había aprobado, y que obligaba la entidad financiera a ofrecer seguros cuya póliza se renueva cada año ha sido rechazada por el Congreso.

Cómo quedan las hipotecas multidivisa

El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión. El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa. El banco estará obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. En todo caso, tendrá que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

A qué hipotecas se aplicará la nueva ley

Para evitar dudas sobre la retroactividad de la nueva normativa, el texto de la Ley de crédito inmobiliario deja claro que no habrá retroactividad. Dice bien claro que la nueva ley no se aplicará "a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor". Eso sí, hay una excepción importante y hace referencia a los préstamos hipotecarios que contengan cláusulas de vencimiento anticipado. El principio de no retroactividad se derogará también en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa.

Los gastos notariales de la hipoteca, a repartir entre cliente y banco

El Tribunal Supremo estima que el banco y su cliente deben pagar a medias los gastos notariales de una hipoteca, su modificación y los gastos de gestoría. La escritura de cancelación le corresponde pagarla al cliente. Así lo recoge la nota hecha pública por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y que puedes ver aquí y aquí. hipoteca Esto es lo que dice el Tribunal Supremo:

Sobre el Arancel Notarial

Hipotecado y banco deben pagar a medias los gastos notariales de una hipoteca excepto cuando se hace su cancelación, en ese caso le corresponde al hipotecado: "La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés."

Sobre el Arancel Registral

El banco debe pagar los gastos de la inscripción de la hipoteca y el hipotecado los gastos de la inscripción de la escritura de cancelación: "La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto."

Sobre el Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

Solo se aplican los cambios hechos por el Gobierno con su Real Decreto-ley 17/2018 a las hipotecas firmadas tras su entrada en vigor: "La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera. A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna."

Sobre los Gastos de Gestoría

Banco e hipotecado pagan a medias: "También se impone el pago por mitad de los mismos."

Sobre la Comisión de Apertura

Los bancos pueden cobrar comisión de apertura: "La Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.